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限购和限售,会让房价下降吗?事实出乎你意料
作者:林师义 2020-07-26 15:28 来源:易购房
[提要] 这些都不是直接促使房价下降的要因。

这一两年来,我国各地楼市政策越来越紧,政策出台的次数越来越多。

 

不少人对此乐见其成,乐观地认为,限购来了,限售来了,房价就一定会降下来的,到时候自己买房就有望了。

 

然而事实很快打脸,每一次调控过后,似乎房价又涨了一波,观望的人仍在观望,而下手的人已经跟着赚了一波。

 

为什么大家期待的限购和限售,最终并没有起到使房价下降的作用呢?

 

 

首先,我们要搞清楚房价为什么会那么高。

 

很简单也很直指本质的原因就是——地价高。

 

不是给开发商洗地,事实上除了豪宅之外,普通的房子,开发商有时候也是无可奈何才卖那么贵的。

 

地是国有的,开发商要拿地盖房,就要去拍地。而拍卖这种事,没见过的也知道吧,那是越拍越高的,不少地方的财政就是靠卖地的,所以当然是越高越好了。

 

价格高的地,除了那些实在是太烂、没有多大开发价值的地块,一般政府也不太担心会流拍,因为民企不拍,还有国家队啊,所以一般底拍价也不低。

 

这块地被开发商拍下了,通常都是高价拍的,那接下来就要开发了,不仅要回本,还要赚不少,否则很难维持公司的发展了。

 

这样一来,房子的售价就要高出楼面价了。

 

 

房价这么高,普通刚需就很难买得起了,那为什么市场上还是那么火热?秒罄的楼盘那么多呢?

 

排除那些本身依靠做生意实现了最先富裕的人群之外,还有一股很庞大的购买力游走在楼市中——拆迁户。

 

笔者曾经看过这样一个段子:新任市长询问老领导,财政没钱了怎么办?老领导说,拆迁。

 

拆迁能快速造就一批富豪,而且这些年的拆迁是不给房了,直接给钱。

 

拆迁户拿了钱,那还得有房住啊,那就去买房吧。正好拆迁户手里钱多,房价高一点,也能承受,这种情况下,那自然是房价越推越高了。

 

而最后,拆迁给出去的这笔钱其实还是回到了政府这边。

 

所以今年不久前国务院发出的全面推动老旧小区改造,替代以前的棚改,这对楼市应该是不小的冲击了。

 

除了拆迁户之外,还有大家很熟悉的炒房团了,炒房团会怕房价高?怕的是房价低了赚不到钱。

 

 

房价越来越高,其实并不都是皆大欢喜的事。因为长此以往,接盘楼市的强劲购买力就会越来越少,毕竟市场上的购房者短期内是有限的,而房源是越来越多的,就会出现接盘不继的情况。

 

而且,一手房房价太高了,人们就会去买二手房。

 

买二手房对于刚需来说,是一种折中之举,但是对于开发商和政府来说,却不那么美好了。

 

买一套二手房,开发商就少卖一套新房,回款的钱就少了一点,回款速度也慢了一点,最后就会使开发商拿地更加慎重,而政府卖地也就可能会少赚一点。

 

只有新房卖得火热,开发商才会有更大热情拿地,政府也才会继续高价卖地。

 

因此,这种时候那把隐形的手就要出来了——限售和限购开始出现。

 

限售就是不让你买了新房短期内再卖出去,这条路堵住了,就会倒逼很多人只能去买新房,让楼市有稳定的接盘刚需。

 

但是新房的价格也不能任其继续涨上去,至少不能涨得太快,因此,还需要限购。

 

价格是不能直接干预的,这是市场行为,只能用行政手段干预买房人。

 

限购会让那些不怕高房价的人失去购房资格,这会让房价的上涨速度得到一定的缓和,给刚需购房者一点希望。否则的话,刚需购房者买不了二手房,又买不了新房,那就对两个市场都造成不利影响了。

 

我们有时候会看到,新房的价格比二手房还便宜,这就是限购和限售起的作用了,因为限售会赋予二手房物以稀为贵的光环。

 

 

情况也有例外,比如说经济发达的城市,调控加紧的政策一般会很晚出现,而经济欠发达的城市,反而会早早就限购,比如去年高调限购的那些城市,经济都一般。

 

因为在这些城市,购买力是真的不多,你太高了,大家就都买不起了。

 

而在大城市,购买力十足,调控这种事自然是能拖多久是多久。

 

而限购和限售还带来一个刚需购房者不太喜欢的局面,那就是房价似乎更有上涨的动力了。

 

首先,由于调控加紧,开发商会大规模减少楼盘开工数量,就会造成房子的供应量减少,需求大于供应时,房价自然就涨了。

 

然后,调控只是调控购房资格,不直接调控价格。而能够有购房资格的人,那也是很多很多的,而且不少人会认为,好不容易有个调控政策了,房价有些得到控制,赶紧买房,掏空6个钱包也要买房。

 

限购政策本身就是在淘汰掉一部分购房者,谁都会担心自己哪天被淘汰了,有能力买的,自然也是趁机会赶紧买。

 

如此一来,造成楼市还是一片火热场景,这种情况下,开发商会下调价格吗?

 

因此,不管是限售,还是限购,其实这都不是直接促使房价下降的要因。



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